Оценка аэропорта

Чтобы вывести объективную стоимость, эксперты берут на карандаш пять направлений:

• Операционная эффективность: Пассажиры (PAX) и грузы – только верхушка. Загрузка мощностей – это когда терминал задыхается в час-пик. Пунктуальность рейсов? Потерянные минуты – потерянные деньги.
• Финансовое здоровье: Выручка – не только сборы, но и скрытые резервы. Например, аренда неиспользуемых ангаров или платные VIP-залы.
• Состояние инфраструктуры: ВПП – как кровеносные артерии. Рулежки – капилляры. Системы ОМИ – нервные окончания. Терминалы? Их износ может стоить дороже нового строительства.
• Коммерческая привлекательность: Сервис – это не любезность, а инструмент. Когда пассажир выбирает стыковку через ваш аэропорт из-за душевых капсул – это деньги.
• Рыночная репутация: Рейтинги Skytrax – не трофей для кабинета. Позиция в топ-20 означает +15% к стоимости при продаже.

Без такого анализа любая цифра в отчете – гадание на кофейной гуще.

Поиск оценщика для аэропорта – как подбор нейрохирурга: ошибка стоит дорого. ДЦК – ваш навигатор в этом процессе.

Вот как это работает на практике: вы ставите задачу – скажем, оценка для привлечения инвестора. Наш менеджер за 30 минут выясняет подводные камни: «Учитываем ли перспективу расширения ВПП?» или «Как быть с долгосрочными концессиями?».

Дальше – сбор документов. Финансовая отчетность? Схемы инфраструктуры? Данные по пассажиропотоку? Мы знаем, какие бумаги критичны, а какие – формальность.

Затем – передача профи. Не «любым оценщикам», а партнерам, которые провели 20+ оценок именно аэропортов. Например, те, кто работал с грузовыми хабами или знает тонкости оценки систем ILS.

Контроль сроков – наша головная боль. Потому что знаем: задержка отчета на неделю может сорвать сделку. Итог: вы получаете не просто документ, а финансовый паспорт объекта – без мороки с поисками.

Оценщики используют три подхода, где каждый как инструмент в хирургическом наборе:

• Доходный (Прибыль в будущем): Не просто «сборы + аренда». Это моделирование: что если лоукостеры займут 40% рейсов? Как скажется на доходах новый терминал? Риски? Представьте, DCF-модель для Шереметьево в 2020 году – эти прогнозы обесценились за месяц.
• Затратный (Цена воссоздания): Здесь подвох – износ. Физический (трещины в ВПП) – это 5-7% потери стоимости. Функциональный (устаревшие телетрапы) – до 15%. Экономический (соседний хаб переманил рейсы) – вот это по-настоящему больно.
• Сравнительный (Рынок диктует): Поиск аналогов – игра в «найди отличия». EV/EBITDA? Берите с поправкой: аэропорт в горном ущелье и хабре на равнине – разные вселенные.

Финализация – всегда компромисс. Как в том случае, когда доходный метод дал $1.2 млрд, а затратный – $900 млн. Истина – в весе аргументов.

Пассажиропоток – это топливо для финансового двигателя. Но смотреть только на цифры – всё равно что мерить температуру по градуснику на солнце.

Возьмем динамику. Падение на 3% год к году? Тревожно. Но если это сезонный спад – норма. А вот если тенденция 5 лет – пора бить тревогу.

Кто ваши пассажиры? Бизнес-класс дает +30% к доходам с розницы. Транзитные потоки? Их можно потерять за один неудачный рейс конкурента. Лоукостеры? Их пассажиры тратят в 2 раза меньше в дьюти-фри.

Прогноз – территория риска. Новый маршрут в Азию может дать +12% потока. Но если рядом открывается хаб конкурента с современным терминалом – готовьтесь к оттоку.

Мощности – больная тема. Знаете ли вы, что задержка на досмотре в 15 минут снижает пропускную способность на 17%? А износ телетрапов добавляет 30 минут к обработке рейса.

Потенциал роста – вот что сводит с ума инвесторов. Но если ваши ВПП физически не примут A380 – это минус 20% к стоимости. Риски? Представьте, что ваша ключевая авиакомпания банкротится. Как это скажется на цифрах?

«Железо» аэропорта – как здоровье спортсмена: незаметно, пока не подведет. Летное поле – это не только трещины на ВПП. Знаете, что корни сорняков в дренажных канавах через 5 лет потребуют ремонта за $2 млн?

Терминалы. Их износ – не абстракция. Кондиционирование 90-х годов – это +40% к энергозатратам. Узкие коридоры у гейтов – минус 300 пассажиров в час. Системы безопасности? Устаревшие сканеры увеличивают очередь на 25 минут – представьте, сколько розничных продаж теряется!

Грузовые комплексы. Требуемая температура для фармацевтики? Если ваши холодильники не держат -15°C – это потеря контрактов. Топливные хранилища: коррозия резервуаров – это не ремонт, это экологическая бомба.

Скрытый износ – главный враг. Когда при детальном осмотре выясняется, что несущие колонны терминала теряют 0.7% прочности в год – это меняет всю финансовую модель. Капитальные вложения? Ремонт рулежной дорожки – $500 тыс. Полная замена системы ОМИ – уже $12 млн. И это не расходы – это инвестиции в стоимость.

Оценка аэропорта – не линейный процесс. Это скорее расследование:

1. Постановка задачи: «Для чего? Для инвестора? Для суда?» – ответ определяет методологию. Сроки? Стандартные 20 дней могут растянуться, если нужен выезд на объект в снегопад.
2. Сбор данных: Финансы – только 30% информации. Технические паспорта на ВПП? Данные о падении пассажиропотока в пандемию? Даже отчеты о жалобах на шум – всё идет в дело.
3. Анализ: Здесь подводные камни. Финансовая модель – не Excel-таблица. Например, при прогнозе DCF для хаба учитывают 17 переменных – от цены на керосин до визовых правил.
4. Согласование: Когда доходный метод показывает $1.5 млрд, а затратный – $1.1 млрд, начинается «война аргументов». Опытный оценщик знает: истина посередине, но с поправкой на перспективы.

Отчет: Не 100 страниц текста. Это документ, где каждый вывод – как уравнение: «Износ терминала 40% → Снижение пропускной способности на 15% → Потеря $2.3 млн доходов → Корректировка стоимости на 7.4%». Стандарты ФСО? Не формальность, а защита от претензий регуляторов.